梅列区人民法院

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(2020)闽0402执924号评估报告送达
发表单位:  发布时间:2021-02-20 16:50:34  字号 [ ]

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        

 

 

涉执房地产处置

司法评估报告

 

   

 

 

估价报告编号:筑洪城百佳司评字(2021)第012201

估价项目名称:修文县龙场镇城北村境内城北首府4-1-21-4号,贵阳市花溪区孟关乡碧桂园浅山21号楼1单元122号涉执房地产处置市场价值评估

估价委托人:三明市梅列区人民法院

房地产估价机构:贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司

注册房地产估价师:黄    注册证号:5220150015  

                  王嘉崎 注册证号:5220110012                  

估价报告出具日期:2021122                  

 

致 估 价 委 托 方 函

一、致函对象   

三明市梅列区人民法院

二、估价目的:

为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。

三、估价对象:

根据委托人提供的《委托书》,《贵州省不动产登记查询结果》,《贵阳市商品房预售合同备案登记表》,需评估的财产即估价对象如下。

估价对象1房屋坐落为贵州省修文县龙场镇城北村境内城北首府4-1-21-4号房产,用途为成套住宅,建筑面积120.54平方米,购房人:陈兵;

估价对象2房屋坐落为贵州省贵阳市花溪区孟关乡碧桂园浅山21号楼1单元122号房产,用途为住宅,建筑面积139.46平方米,权利人:陈兵,该房屋于2018427日办理预售商品房买卖登记;

四、价值时点:    

根据《人民法院委托评估工作规范》和估价目的,本次估价以收到评估委托书和相关材料之日2021111日为估价时点,估价时点也称为价值时点,它是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间,因而确定本次估价报告估价结果的价值时点为:2021111日。

五、价值类型:     

根据委托方2020113日出具的《委托书》,根据估价目的确定本次评估所采用的价值类型为市场价值。

市场价值:估价对象经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方,以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

六、估价方法:     

根据委托方2020113日出具的《委托书》,根据估价目的确定的价值类型,经过估价方法的适用性分析后,采用比较法进行估价。

七、估价结果:

  经过估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照评估工作程序,运用科学的评估方法,经过科学、独立、客观的分析与测算,并详细考虑了影响房地产价值的各项因素,确定评估对象于价值时点在本次估价目的下的房地产市场价值为(结果取整)

 1、修文县龙场镇城北村境内城北首府4-1-21-4号房屋;

  价:¥563766元(大写人民币伍拾陆万叁仟柒佰陆拾陆元整)

价:4677/平方米      

 2、花溪区孟关乡碧桂园浅山21号楼1单元122号房屋;

价:¥976220元(大写人民币玖拾柒万陆仟贰佰贰拾元整)

价:7000/平方米

八、评估结果使用特别提示:

1)根据评估委托书和评估委托材料等情况,评估结果市场价值中包含评估对象所分摊土地使用权面积的土地使用权价值及不动产现状条件下属于不动产范畴的房屋配套设施设备,装修等财产结果;不含处置时评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用。

1)因财产拍卖(或者变卖)日期与价值时点不一致,评估对象状况或者房地产市场状况的变化会对评估结果产生影响。

2)在评估结果有效期内,评估对象状况或者房地产市场状况发生明显变化的,评估结果应当进行相应调整。

3)委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告,违反该规定使用评估报告的,房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任。

4)评估结果不等于评估对象处置可实现的成交价,不应被认为是对评估对象处置成交价的保证。

5)涉置房地产处置司法评估一般不考虑评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用对评估价格的影响

以上内容摘自估价报告正文,欲了解本房地产估价项目的详细情况和合理理解估价结论,应认真阅读房地产估价报告正文。

房地产估价机构(盖章):贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司 

法定代表人: 刘富平                                

致函日期: 2021122                  

             

致 估 价 委托 方 函......................................................... 1

一、致函对象........................................................... 1

二、 估价目的:.......................................................... 1

三、估价对象:........................................................... 1

四、价值时点:........................................................... 1

五、价值类型:........................................................... 2

六、估价方法:........................................................... 2

七、估价结果:........................................................... 2

八、评估结果使用特别提示:............................................... 3

估 价 师 声 明............................................................... 5

估价的假设和限制条件......................................................... 6

一、本估价报告基于以下假设:............................................. 6

二、估价的限制条件:..................................................... 7

估价结果报告................................................................. 9

一、估价委托人:......................................................... 9

二、房地产估价机构:..................................................... 9

三、估价目的:........................................................... 9

四、 估价对象:.......................................................... 9

五、价值时点:.......................................................... 12

六、价值类型:.......................................................... 12

七、估价原则:.......................................................... 13

八、估价依据:.......................................................... 14

九、估价方法:.......................................................... 15

十、估价结果:.......................................................... 16

十一、实地查勘日期:.................................................... 17

十二、估价作业日期:.................................................... 17

十三、估价报告应用的有效期:............................................ 17

十四、估价对象交易税费及处置费用:...................................... 17

十五、估价人员:........................................................ 18

   ................................................................. 44

 

 

 

 

 

 

 估 价 师 声 明

我们接受三明市梅列区人民法院的委托,对三明市梅列区人民法院委托估价的涉执房地产在价值时点2021111的市场价值进行了估价,声明如下:

1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、我们按照有关房地产估价法律、法规、指导意见以及中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写估价报告,本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用GB/T50291-2015《房地产估价规范》和GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》的相关规定。

5、注册房地产估价师于2020113日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,对估价对象的现场查勘仅限于其外观和当前使用状况。对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分,依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关法规进行评估。                                                          6、注册房地产估价师已对估价对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注。

7、本次估价没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

8、估价报告仅是在估价报告中说明的假设条件下对估价对象公开市场价值进行合理估价,报告中对估价对象权属情况的披露不能作为其权属确认的依据,估价对象权属界定以有关权属管理部门确认的为准。

9、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用,不得做其他用途,未经估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供,也不得以任何形式公开发表。

10、参加本次估价的注册房地产估价师

 

注册号

 

日期

5220150015

 

2021122            

王嘉崎 

      5220110012      

 

2021122            

           

 

 

 

 

 

 

 

估价的假设和限制条件

一、本估价报告基于以下假设:

(一)一般假设

1)本估价结果是在公开市场条件下形成的价值,未考虑特殊买家、关联方、估价对象合并、分割等特殊交易以及拍卖等短期强制处分对估价结果的影响;

2任何有关估价对象的运作方式、程序完全符合有关法律、法规;

3)本估价报告中由委托方提供的各种资料是真实、准确、完整的,因该资料不实或遗漏造成估价结果失真由委托方承担完全责任;我们对委托方提供的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查,在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下,对其合法、真实、准确和完整的合理假定;对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,对其安全的合理假定。

4假定人民法院拍卖(或者变卖)财产之日的评估对象状况和房地产市场状况与实地查勘完成之日的状况相同。

(二)未定事项假设,根据委托的资料和现场查勘及询问,估价对象无未定事项假设。

(三)不相一致假设,估价对象状况之间无不相一致假设

(四)背离事实假设,涉执房地产处置司法评估不应考虑评估对象以及原有的担保物权和其他优先受偿权情况,视为没有查封、未设立担保物权以及其他优先受偿权的财产进行评估。

(五)依据不足假设,本次估价无依据不足假设。

二、估价的限制条件:

1)本估价报告仅供委托方用于该报告所载估价目的,并不承担无关第三方因依赖或运用本报告全部或任何部分内容的任何责任,非为法律、行政法规规定的需要,报告的全部或部分内容不得向报告使用人和评估审查部门以外的单位和个人提供,不得用作其他用途,本公司只对估价结果本身符合职业规范要求负责,而不对业务定价决策负责。

2)本次估价是以估价对象在价值时点上的房地产状况和房地产市场状况所进行的房地产市场价值评估,价值时点后,估价报告使用期限内,估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化时,均会对估价结果产生一定的影响。如对估价对象评估价值产生明显影响时,估价报告使用者不能直接使用该估价报告,应对本估价结果进行必要的调整或重新进行评估。

3)本公司不承担对估价对象权属真实性确认的义务,如估价对象的权属事实与估价委托人提供的资料不符,由此产生的后果由估价委托人负责,本公司不承担任何责任。

4)本次估价未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力等因素对估价结论的影响。

5)本次估价报告的估价结果是以委估对象保持法定用途为前提的客观合理市场价值,该市场价值中包含评估对象所分摊土地使用权分摊面积的土地使用权价值及现状条件下属于不动产范畴的房屋配套设施设备,装修等财产,但不包括未来发生转让时应缴纳的税、费等款项,本报告的估价货币单位为人民币元。

6)本估价报告使用期限为一年(即2021122日至2022121日)。超过一年,需重新进行估价。

7)本报告的全部内容或部分内容仅供估价委托人为本报告所列评估目的使用。未经估价委托人许可,本公司不得向他人提供或公开有关评估资料;本报告完整使用方为有效,未经本公司书面同意,任何人不得摘录、复制、引用报告的部分或全部。除依据法律需公开情形外,报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。

8)本估价报告一式肆份,其中本公司存档壹份,叁份交予委托方使用,他用无效;本估价报告书盖有骑缝章,涂改、换页、复印均无效。

 

贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司

 

贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司

 

筑洪城百佳司评字(2021)第012201

 

 

估价结果报告

一、估价委托人:

三明市梅列区人民法院

二、房地产估价机构:

    称:贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司

号:9152010021487862Q

    型:有限责任公司(自然人投资或控股)

        所:贵州省贵阳市云岩区威清路9

法定代表人:刘富平

注册资本:叁佰万元整

成立日期:19960318

营业期限:长期

资质等级:贰级

证书编号:黔房评字0100502

经营范围:法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营;法律、法规、国务院决定规定应当许可(审批)的,经审批机关批准后凭许可(审批)文件经营;法律、法规、国务院决定规定无需许可(审批)的,市场主体自主选择经营。

三、估价目的:

为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。

四、估价对象:

(一)估价对象范围

根据委托人提供的《委托书》,《贵州省不动产登记查询结果》,《贵阳市商品房预售合同备案登记表》,需评估的财产即估价对象如下。

估价对象1房屋坐落为贵州省修文县龙场镇城北村境内城北首府4-1-21-4号房产,用途为成套住宅,建筑面积120.54平方米,购房人:陈兵

估价对象2房屋坐落为贵州省贵阳市花溪区孟关乡碧桂园浅山21号楼1单元122号房产,用途为住宅,建筑面积139.46平方米,权利人:陈兵,该房屋于2018427日办理预售商品房买卖登记;

(二)估价对象区位、实物及权益状况

1.区位状况

位置

坐落

修文县龙场镇城北村境内城北首府4-1-21-4

花溪区孟关乡碧桂园浅山21号楼1单元122

楼层

总楼层为26层,所在楼层为第21

总楼层为32层,所在楼层为第12

房屋朝向

朝向:南北

朝向:南北

临街状况

临小区

临小区

交通

公共交通

区域内主要交通工具为公交车、出租车,最近的公交车站名叫“贵酒厂 ”,修文2路从该站通过,交通出行,公交便捷度一般。

象区域内主要交通工具为公交车、出租车,最近的公交车站名叫“孟溪路 ”,250,239路从该站通过,交通出行,公交便捷度一般。

对外交通

通过白修线连接贵阳市白云区,距贵阳市白云区约17公里,通过上述交通方式或道路可方便的到达周围区市县及周边其他城市,对外交通便捷度一般。

距贵阳龙洞堡机场约35.5公里,距贵阳北站(高铁)约15.9公里,距金阳客车站约15.2公里,通过上述交通方式或道路可方便的到达周围区市县及周边其他城市,对外交通便捷度一般。

交通管制

估价对象所在区域道路无交通管制。

估价对象所在区域道路无交通管制。

外部

配套

教育机构

修文县实验小学、修文县第一中学

贵阳市花溪一小,

医疗机构

贵航三〇〇医院(修文分院)

/

金融机构

贵州修文农商银行(东门支行)、贵阳银行(龙岗支行)

贵阳银行(花溪碧桂社区支行),四川天府银行(花溪支行)

购物场所

社区超市、农贸市场

社区超市、农贸市场

周围

环境

自然环境

估价对象所在区域自然环境一般

估价对象所在区域自然环境一般

人文环境

估价对象所在区域人文环境一般

估价对象所在区域人文环境一般

景观

估价对象所在区域自然环境景观一般

估价对象所在区域自然环境景观一般

2.土地状况

估价对象四至

四至情况为东(临、靠、接)小区,南(临、靠、接)小区,西(临、靠、接)小区,北(临、靠、接)贵酒路。

四至情况为东(临、靠、接)小区,南(临、靠、接)小区,西(临、靠、接)楼房,北(临、靠、接)孟溪路

土地级别

估价对象的土地位于修文县住宅用地4级区域。

估价对象的土地位于贵阳市住宅用地6级区域。

地形和地势

估价对象占用的宗地与相邻土地现均为场地平整后的状况,宗地内标高与相邻土地和道路标高相差不大,不影响自然排水;场地平坦,无明显的坡度

估价对象占用的宗地与相邻土地现均为场地平整后的状况,宗地内标高与相邻土地和道路标高相差不大,不影响自然排水;场地平坦,无明显的坡度

地质和土壤

地基承载能力强,稳定性高,无特殊地质现象,地基地质条件良好,适合建筑

地基承载能力强,稳定性高,无特殊地质现象,地基地质条件良好,适合建筑

开发程度

 “五通”(通上水、通下水、通电、通路、通讯)和场地内平整

 “六通”(通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气)和场地内平整

 

3.建筑物实物状况

名称

修文县龙场镇城北村境内城北首府4-1-21-4

花溪区孟关乡碧桂园浅山21号楼1单元122

规模

住宅小区,24

住宅小区,12

房屋结构

钢混结构

钢混结构

设施设备

设置单元门禁,2部电梯,普通水卫设施及照明配电系统。

设置单元门禁,1部电梯,普通水卫设施及照明配电系统。

建筑功能

住宅用房

外观

外墙涂料

住宅用房

外观

墙砖

总楼层

26

所在楼层

21

32

所在楼层

12

建成时间

2015

层高

3.0

2019

层高

3.0

新旧程度

较新

维护状况

一般

维护状况

良好

物业管理

物业公司管理

停车

地下车库

物业公司管理

停车

地下车库

委估对象1室内为毛坯未进行装修,安装塑钢窗,普通水卫设施及电照配电系统,为3212卫住宅房屋,房屋的可视外观结构、设备等组成部分完好、现状良好,现为空置状态中,房屋的可视外观结构完好,经查勘其实物状况良好。

委估对象2室内客厅铺地砖,卧室铺木地板,天棚刷白,厨房、卫生间铺地砖贴墙砖、天棚扣板,安装铝合金窗及套装门,普通水卫设施及电照配电系统,为4212卫住宅房屋,房屋的可视外观结构、装修、设备等组成部分完好、现状良好,现为空置状态中,房屋的可视外观结构完好,经查勘其实物状况良好。

4.权益状况

委托人未提供房屋不动产权证件,估价对象权益状况以委托人提供的《委托书》、《贵州省不动产登记查询结果》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》登记状况为准。

估价对象1房屋坐落为贵州省修文县龙场镇城北村境内城北首府4-1-21-4号房产,用途为成套住宅,建筑面积120.54平方米,购房人:陈兵

估价对象2房屋坐落为贵州省贵阳市花溪区孟关乡碧桂园浅山21号楼1单元122号房产,用途为住宅,建筑面积139.46平方米,权利人:陈兵,该房屋于2018427日办理预售商品房买卖登记;

根据估价的假设和限制条件,涉执房地产处置司法评估不应考虑评估对象以及原有的担保物权和其他优先受偿权情况,估价对象视为没有查封、未设立担保物权以及其他优先受偿权的财产。

五、价值时点:

根据委托方需要和估价目的,本次估价以实地查勘完成之日2021111日为估价时点,估价时点也称为价值时点,它是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间,因而确定本次估价报告估价结果的价值时点为:2021111日。

六、价值类型:

本次估价的房地产价格为估价对象在价值时点2021111日的市场价值。

市场价值: 价值定义在公开市场上最可能形成的价格。公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济效益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开并不具有排它性。

七、估价原则:

(一)独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上,实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

(二)合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

(三)价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

(四)替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

(五)最高最佳利用原则

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用,包括最佳的用途、规模、档次等。

1.法律上许可

对于每一种潜在的使用方式,首先检查其是否为法律所允许。

2.技术上可能

对于每一种潜在的使用方式,要检查其它在技术上是否能够实现,包括建筑材料性能、施工技术手段等。

3.财务上可行

财务可行性检验的一般做法是:针对每一种使用方式,首先估计其未来收入和支出流量,然后将此未来的收入和支出流量用现值表示,再将两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有财务上可行性。

4.价值最大化

1)收益递增递减原理。可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。

2)均衡原理。以房地产内部各构成要素的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳利用。它可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物和土地组合来讲,建筑物与土地比较,如果过大或过小,或者档次过高或过低,则建筑物与土地的组合不是均衡状态,该房地产的效用得不到有效发挥,从而降低该房产的价值。

3)适合原理。是以房地产与其外部环境是否协调来判定是否为最高最佳利用。

八、估价依据:

(一)本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章

1.《中华人民共和国物权法》【主席令第62号】(2007316日第十届全国人民代表大会第五次会议通过并发布);

2.全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定(中华人民共和国第十三届全国人大常委会第十二次会议于2019826日表决并通过);

3.全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定(中华人民共和国第十三届全国人大常委会第十二次会议于2019826日表决并通过);

4.《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号、2016121日起施行)。

5.《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》最高人民法院2018828日发布,自20180901日起施行)。

(二)本次估价采用的技术规程

1.中华人民共和国国家标准GB/T502912015《房地产估价规范》;

2.《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013)

3.《人民法院委托评估工作规范》(法办〔2018273号)

4.涉执房地产处置司法评估指导意见(内部研讨稿)

(三)委托方提供的有关资料

1.《委托书》-《三明市梅列区人民法院委托书-2020)闽0402924号》

2.《贵州省不动产登记查询结果》;

3.委托方提供的其他有效证明文件。

(四)房地产估价机构和注册房地产估价所搜集掌握的有关资料

1.估价人员现场查勘的相关资料;

2.估价人员对估价对象所在地区的地产市场和房地产市场的调查资料;

3.估价人员收集的其他相关信息资料。

九、估价方法:

一)选用估价方法的法律、法规或技术标准依据

1、根据《房地产估价规范》(GB/T 50291-20154.1.2条规定,估价方法的选用,应符合下列规定:

⑴估价对象的同类房地产有较多交易的,应选用比较法。

⑵估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的,应选用收益法。

⑶估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的,宜选用成本法;当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少,且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时,应选用成本法。

⑷估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的,应选用假设开发法。

2、理论上适用但未选用的估价方法及其理由

⑴成本法:估价对象所处区域为已建成区域,房屋用途为住宅,周边基础设施、公用服务设施较齐备,交通条件较好,其区位状况较好,而选用成本法测算时无法考虑区位效应、城市附加值等影响,测算结果不能客观、合理反映估价对象的房屋价值,故本次估价未选用成本法。

⑵假设开发法:估价对象为已建成的房产,至价值时点已达到最高最佳利用状态,不具有开发或再开发潜力,故本次估价不选用假设开发法。

⑶收益法:估价对象作为住宅房地产,具有潜在收益性,理论上可采用收益法进行评估。经估价专业人员实地调查,在同一供求范围内与估价对象相类似的住宅房地产的租金水平较低,租售比不合理,导致收益法的测算结果远远低于正常的市场价值,故本次住宅评估在结合本次估价目的的基础上未选用收益法进行评估。

3、本次估价选用的估价方法及理由

比较法:经估价专业人员实地调查,与估价对象处于同一供求范围内的相类似的住宅用房的成交案例较多,且成交案例在价格、规模等方面的趋同性大于差异性,可修正成为可比实例,可达到选用比较法的条件,故本次住宅用房估价选用比较法进行评估。

4、估价方法定义

比较法:选取一定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据之间的差异对可比实例的成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

(二)估价的技术路线

根据替代原理,在同一供求范围内的类似地区,选取在较近时期内发生的、相同用途、相同性质物业的交易案例进行市场比较、修正,求取估价对象的比准价值。通过审慎分析,最终确定估价对象的评估价值

十、估价结果:

    经过估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照评估工作程序,运用科学的评估方法,经过科学、独立、客观的分析与测算,并详细考虑了影响房地产价值的各项因素,确定评估对象于价值时点在本次估价目的下的房地产市场价值为(结果取整):

 1、修文县龙场镇城北村境内城北首府4-1-21-4号房屋;

      价:¥563766元(大写人民币伍拾陆万叁仟柒佰陆拾陆元整)

  价:4677/平方米      

  2、花溪区孟关乡碧桂园浅山21号楼1单元122号房屋;

  价:¥976220 元(大写人民币玖拾柒万陆仟贰佰贰拾元整)

  价:7000/平方米

(注:评估结果市场价值中包含评估对象所分摊土地使用权面积的土地使用权价值及不动产现状条件下属于不动产范畴的房屋配套设施设备,装饰装修等财产价值;不含处置时评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用。)

十一、实地查勘日期:

2020112日至2020114                    

十二、估价作业日期:

     2020111日至2021122                      

十三、估价报告应用的有效期:

本估价报告应用的有效期为壹年,即从2021122日至2022121日止。

十四、估价对象交易税费及处置费用:

1、交易税费负担:按照法律法规规定由转让方和受让方各自负担,

2、涉置房地产处置司法评估一般不考虑评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用对评估价格的影响。

3、委估房产至价值时点使用期间如欠缴物业费①由房屋所有权人结清欠费②约定在拍卖后由竞得者承担③人民法院认可的其他处理方式。

十五、估价人员:

参加估价的注册房地产估价师

 

注册号

 

签名日期

 

5220150015

 

2021122

王嘉崎

5220110012

 

2021122

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司  估价机构法人代表:刘富平

 

中国                  贵阳              2021122        

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

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